منصة الرسائل والاطاريح: المسؤولية العينية للحائز في الرهن التأميني

الخلاصة

1- إن تعريف القانون المدني العراقي للحائز ، يؤدي الى اختلاط صفة الحائز للعقار المرهون مع غيره من الحائزين . كما في حالة الحائز العرضي للعقار المرهون كالمستأجر، وحائز ملك الغير الذي يريد إكتساب الملكية عن طريق التقادم. ولمنع اختلاط صفة الحائز للعقار المرهون مع غيره من الحائزين، اقترحنا تعديل صيغة المادة (1306/2) مدني عراقي ، لتصبح بالشكل الآتي ((يعد مكتسباً للعقار المرهون كل من انتقلت إليه بعد الرهن ، بأي سبب من الأسباب، ملكية هذا العقار أو أي حق عيني آخر عليه قابل للرهن ، دون أن يلزمه شخصياً دين الرهن)) وذلك أسوة بما ذهب إليه القانون المدني الفرنسي ، إذ انه أطلق تسمية ((المكتسب)) على الحائز للعقار المرهون في المادة(2166) منه. 2- إن القانون المدني العراقي لم يعط الكفيل العيني والحائز للعقار المرهون الحق في التخلية عن العقار المرهون ، بخلاف القوانين المدنية الأخرى .التي أعطت للكفيل العيني والحائز ، الحق في التخلية ، كالقانون المدني المصري المادة (1051/2) والمادة (1060/1) والقانون المدني الكويتي المادة (991/2) والمادة (1004/1) . وبما إن الفقه العراقي أشار الى أن مسؤولية الكفيل العيني والحائز للعقار المرهون هي مسؤولية عينية. عليه دعونا المشرع العراقي الى إعطاء الحق للكفيل العيني في التخلية عن العقار المرهون. وأقترحنا إضافة فقرة ثانية الى المادة (1300) مدني عراقي ، لتصبح بالشكل الآتي ((2- يحق للكفيل العيني أن يتفادى مباشرة إجراءات التنفيذ في مواجهته في حالة تخليه عن العقار المرهون)) كما دعونا المشرع العراقي الى إعطاء الحق للحائز في التخلية عن العقار المرهون لأنه غير مسؤول شخصياً عن الدين ومن اجل الحفاظ على سمعته المالية. وأقترحنا على المشرع العراقي تعديل صياغة المادة (1306/1) مدني . لتصبح بالشكل الآتي ((1- يجوز للمرتهن عند حلول اجل الدين أن ينزع ملكية العقار المرهون رهناً تأمينياً في يد الحائز لهذا العقار بعد إنذاره بدفع الدين إلا إذا اختار الحائز أن يقوم بوفاء الدين أو بتحرير العقار من الرهن أو بتخليه عنه)). 3- إن القانون المدني العراقي أشترط عند التنفيذ على العقار المرهون إنذار الحائز بدفع الدين ولم يشترط أن يقوم بتنبيه المدين بدفع الدين، لأنه هو المدين الأصلي وقد يقوم بوفاء الدين بمجرد تنبيهه بدفع الدين، وبذلك دعونا المشرع العراقي الى ضرورة التنبيه على المدين وإنذار الحائز بدفع الدين في حالة التنفيذ على العقار المرهون أسوة بالتشريعات المدنية الأخرى ، كالقانون المدني المصري المادة (1072) والقانون المدني الجزائري المادة (923). ولأجل ذلك اقترحنا على المشرع العراقي تعديل صياغة المادة (1306/1) لتصبح بالشكل الآتي ((يجوز للمرتهن عند حلول اجل الدين أن ينزع ملكية العقار المرهون رهناً تأمينياً في يد الحائز لهذا العقار بعد تنبيه المدين وإنذار الحائز بدفع الدين...)). 4- الأصل إن وفاء الدين يكون اختياريا ولكن قد يجبر الحائز على الوفاء به في ثلاث حالات ،الأولى عندما يكون في ذمة الحائز مبلغ بسبب تملكه للعقار المرهون مستحق الأداء ويكفي للوفاء بجميع ديون الدائنين والثانية عندما يكون المبلغ المتبقي في ذمة الحائز اقل من ديون الدائنين أو مغايراً لها وغير مستحق الأداء ويتفق الدائنون على مطالبة الحائز بالدين، والثالثة عندما يشترط المالك السابق للعقار المرهون على الحائز أن يقوم بدفع ثمن الشراء الى الدائنين المرتهنين وقد لاحظنا بان القانون المدني العراقي لم ينص صراحة على الحالتين الأولى والثانية من حالات الوفاء الجبري على الرغم من إن القانون المدني العراقي أشار الى إمكانية جبر المدين على التنفيذ الجبري في المادة (246/1) منه ، إذ نصت على ((يجبر المدين على تنفيذ التزامه تنفيذاً عينياً متى كان ذلك مكنناً)) ولكن لا يمكن تطبيق هذا النص إلا على الحالة الأولى من حالات الوفاء الجبري ، عندما يكون هناك مبلغ مستحق الأداء في ذمة الحائز بسبب تملكه العقار المرهون وكان كافياً للوفاء بديون الدائنين المرتهنين . أما بالنسبة الى الحالة الثانية من حالات الوفاء الجبري . فلا يمكن تطبيق نص المادة (246/1) مدني عليها ، وذلك لان المبلغ المتبقي في ذمة الحائز اقل من ديون الدائنين المرتهنين وغير مستحق الأداء، ولا يجبر الحائز على دفعه إلا إذا اتفق جميع الدائنين على إجبار الحائز على الدفع لهم وهذا ما لم تشر إليه المادة أعلاه. فضلاً عن ذلك فان الكثير من التشريعات المدنية تتضمن نصاً مشابها ً لنص المادة (246/1) مدني عراقي . مع ذلك تشير الى حالات الوفاء الجبري للدين من قبل الحائز كما هو الحال في القانون المدني المصري المادة(203/1) منه،والمادة (204) مدني سوري والمادة (249) من قانون الموجبات والعقود اللبناني ولذلك اقترحنا على المشرع العراقي إضافة فقرة ثالثة الى المادة (1307) مدني عراقي لتصبح بالشكل الآتي ((3- اذا كان الدين الذي ترتب في ذمة الحائز غير مستحق الأداء وكان غير كاف للوفاء بالديون المستحقة أو مغايراً لها ، جاز للدائنين المرتهنين اذا اتفقوا جميعاً إجبار الحائز على الوفاء بالدين المترتب في ذمته وفي الميعاد المحدد للوفاء به)). 5- لم ينص القانون المدني العراقي صراحة على حكم استحقاق العقار من تحت يد الحائز استحقاقاً جزئياً بعد عرضه تحرير العقار وقبول الدائنين لهذا العرض، ومن اجل ذلك ندعو المشرع العراقي الى إعطاء الحائز في هذه الحالة الحق بإنقاص الثمن الذي عرضه لتحرير العقار بقدر ما استحق من العقار. وذلك تحقيقاً للعدالة وللموازنة بين مصلحة الحائز ومصلحة الدائنين المرتهنين، وأقترحنا على المشرع العراقي إضافة فقرة رابعة الى المادة (1308) مدني عراقي ، لتصبح بالشكل الآتي ((4- على انه اذا استحق العقار من تحت يد الحائز استحقاقاً جزئياً بعد عرضه تحرير العقار وقبول الدائنين المرتهنين جاز له إنقاص الثمن بقدر ما استحق من العقار)). 6- لقد أشارت المادة (1308/2/ج) مدني عراقي ، الى إن الحائز إذا أراد تحرير العقار، فيجب عليه أن يوجه الى الدائنين المسجلة حقوقهم على العقار إعلانات تشمل على البيانات الآتية :- ج- المبلغ الذي يقدره الحائز قيمة للعقار، وهذا المبلغ يجب ألا يقل عن السعر الذي يتخذ أساساً لتقدير الثمن في حالة نزع الملكية، وإذا كان التصرف بيعاً يجب ألا يقل عن الباقي في ذمة الحائز من ثمن العقار. ولكن يلاحظ إن هذه المادة لم تشرْ الى حالة حصول خطأ مادي في المبلغ الذي يقدره الحائز قيمة للعقار كما لو كان ما عرضه الحائز يزيد على السعر الذي يتخذ أساساً لتقدير الثمن في حالة نزع الملكية أو كان يزيد عما هو مستحق في ذمته من ثمن العقار. ولاجل ذلك اقترحنا على المشرع العراقي إعطاء الحائز الحق في القيام بعرض جديد لقيمة العقار وبإجراءات جديدة يصحح فيها الرقم .وذلك استناداً للمادة (184) مدني عراقي .التي أشارت الى تطبيق أحكام العقد على الإرادة المنفردة إلا ما تعلق منها بضرورة وجود أرادتين متطابقيتن. وبما إن تحرير العقار يتم بالإرادة المنفردة لحائز العقار المرهون. لذلك دعونا المشرع العراقي الى تطبيق أحكام العقد على هذه الحالة، وبذلك يطبق حكم المادة (120) مدني التي تشير الى ضرورة تصحيح الغلط في الحساب والغلط المادي. إذ نصت بالقول ((لا يؤثر في نفاذ العقد مجرد الغلط في الحساب ولا الغلط المادي وإنما يجب تصحيح هذا الغلط)) .