منصة الرسائل والاطاريح: التصرفات الواردة على العقار محل التعهد بنقل الملكية

الخلاصة

أن عقد بيع العقار في القانون العراقي هو من العقود الشكلية التي نص القانون على شكلية معينة يجب مراعاتها لأنعقاد العقد , وأن الشكلية التي نص عليها المشرع هي من النظام العام ولا يجوز لأطراف عقد بيع العقار الاتفاق على خلافها , لهذا أن ابرام الطرفين عقد بيع عقار دون التسجيل يعد العقد باطلاً ولا ينتج اي أثر بين المتعاقدين , وهو يعد باطلاً دون الحاجة لأقامة دعوى لإبطاله . صحيح أن الشكلية تقيد من مبدأ الرضائية في العقود إلا أنها تعد وسيلة تمنح المعاملات العقارية الاستقرار والثقة .أن بيع العقار في الحالة الاعتيادية يستكمل اجراءته ويختم الاجراءات بالتسجيل في السجل العقاري بعدها يصبح العقار ملكاً للمشتري وتنتقل اليه ملكيته , الا أنه لا ننكر في كثير من الاحيان تتعثر عملية بيع العقار نتيجة نشوء خلافات بين الطرفين المشتري والبائع ينتج منها مشاكل ونزاعات كثير وتنشأ منها الدعاوى التي تقام امام القضاء . وأن المشرع العراقي لم يضع حلولاً مباشرةً لمشكلة نكول المتعهد عن اتمام عملية بيع العقار , إذ اقتصر الحل المباشر على التعويض الذي نص عليه في ((المادة 1127 من القانون المدني العراقي رقم 40 لسنة 1951)), ولكن تلافى هذا النقص التشريعي بإصدار(( قرار مجلس قيادة الثورة المنحل المرقم 1198 لسنة 1977 المعدل بقرار 1426لسنة 1983)), إذ بموجب هذا القرار سمح المشرع للمتعهد له الحق بطلب تمليك العقار محل التعهد ولو جبراً على المتعهد . صحيح أن هذا القرار عالج الكثير من حالات النكول الحاصلة في عقد بيع العقار خارج دائرة التسجيل العقاري , ألا أنه لا يعطي عقد بيع العقار خارج دائرة التسجيل العقاري الصحة ويحوله إلى عقد صحيح بل هو فقط واجه وعالج بعض المشكلات العملية للتعهد اي لم يعالج كل المشاكل ومن هذه المشاكل التي لم تعالج هي التصرفات التي يقوم بها المتعهد في اثناء مدًة التعهد قبل نقل ملكية العقار وهذا هو موضوع بحثنا وفكرته. إذ توصلت هذه الرسالة إلا أن لا أهمية لتصرفات بائع مالك العقار عند أنتقال الملكية واتمام عملية التسجيل لأن الأمر هنا محسوم , بل تظهر الاشكالية عند بقاء العقار في ملكية المتعهد وقيامه بتصرفات اخرى لعدة مشترين أو لمستأجر أو لدائن مرتهن أو موهوب له , ففي كل حالة من هذه الحالات ستؤدي إلى تنازع على ملكية عقار واحد فعند تحقق شروط ((قرار مجلس قيادة الثورة المنحل المرقم 1198 لسنة 1977 المعدل بقرار 1426 لسنة 1983 ))الخاصة بالتمليك وهي السكن في العقار واحداث بناء أو مشيدات أو غراس سوف تنتقل ملكية العقار للمتعهد له جبراً على البائع(المتعهد) وعلى الشخص الثالث الذي تصرف اليه البائع.